Immobilie bewerten in Karlsruhe und Umgebung
Was Ihre Immobilie wert ist, hängt von mehr ab als von Fläche und Baujahr. Wir sehen uns Ihre Immobilie an, gehen Ihre Unterlagen und Daten durch und gleichen beides mit dem ab, was in Karlsruhe, Durlach und Umgebung tatsächlich bezahlt wird. Am Ende erklären wir Ihnen, wie der Wert zustande kommt. Eine Zahl ohne Begründung nützt Ihnen beim Verkauf nichts.
So läuft die Bewertung bei uns ab
Vier Schritte führen vom ersten Gespräch zu einer belastbaren Einschätzung. Dazu gehören in der Regel ein Termin vor Ort und ein ausführliches Gespräch über das Ergebnis.
Das erste Gespräch
Für ein erstes Gespräch stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung, am Telefon oder bei uns im Büro. Wenn Sie möchten, schicken Sie uns vorab über das Formular einige Eckdaten zur Immobilie, damit wir eine Grundlage haben. Das ist freiwillig und geht selbstverständlich auch später, sobald Sie sich für uns entschieden haben.
Wir sehen uns die Immobilie an
Vor Ort und mit Zeit: Zustand, Zuschnitt, Lage im Haus und in der Straße lassen sich aus Unterlagen nicht ablesen. Danach gehen wir in Ruhe durch, was auf dem Papier steht, vom Grundbuchauszug über die Grundrisse bis zum Energieausweis und, bei vermieteten Objekten, den Mietverträgen. Was Ihnen fehlt, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen.
Wir ordnen sie in den Markt ein
Dafür ziehen wir die Preise heran, die in derselben Lage tatsächlich bezahlt worden sind. Bei vermieteten Objekten rechnen wir zusätzlich über die Erträge. Wie beides funktioniert, steht in den folgenden Abschnitten. Dazu kommt, was wir aus 35 Jahren Vermittlungserfahrung in der Region kennen und in keiner Datenbank steht.
Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung
Persönlich und im Gespräch, mit Begründung statt nur mit einer Zahl. Sie erfahren, worauf sie sich stützt, was den Wert nach oben und was ihn nach unten zieht und wo der Spielraum für den Angebotspreis liegt. Ob daraus ein Verkauf wird, entscheiden Sie danach in Ruhe.
Wie wir den Preis ermitteln
Bei Wohnungen und Häusern führt der Weg über vergleichbare Abschlüsse: Was ist in derselben Lage für eine ähnliche Immobilie tatsächlich bezahlt worden? Angebotspreise aus den Portalen beantworten das nicht. Sie zeigen, was verlangt wurde. Bezahlt wird oft etwas anderes.
Tatsächlich erzielte Kaufpreise
Maßgeblich ist, was für vergleichbare Objekte in derselben Lage wirklich gezahlt wurde, nicht wofür sie inseriert waren. Zwischen beidem liegen je nach Marktlage mehrere Prozent, und zwar in beide Richtungen.
Bodenrichtwerte
Der Gutachterausschuss leitet sie aus den beurkundeten Kaufverträgen ab und setzt sie regelmäßig neu fest. Sie geben den Bodenwert je Quadratmeter für eine ganze Zone an und sind damit ein belastbarer Anker, aber keine Aussage über Ihr konkretes Grundstück.
Lage und Mikrolage
Zwei Häuser mit identischem Grundriss können sich im Preis deutlich unterscheiden, wenn eines an einer Durchgangsstraße steht und das andere an einer Spielstraße. Wir sehen uns deshalb die Straße an, nicht nur den Stadtteil: Nachbarschaft, Anbindung, Lärm, Aussicht und wohin die Fenster zeigen.
Baujahr und Zustand
Entscheidend ist weniger das Baujahr als das, was seither passiert ist. Ein Haus von 1965 mit neuem Dach, neuen Fenstern und moderner Heizung steht anders da als eines im Originalzustand. Genauso zählt, was in den nächsten Jahren ansteht, denn das rechnet ein Käufer gegen.
Flächen und Zuschnitt
Wohn- und Grundstücksfläche sind der Ausgangspunkt, sagen aber nichts darüber, ob sich die Räume auch nutzen lassen. Ein Durchgangszimmer, eine Dachschräge über dem halben Raum oder ein Grundstück, das sich nicht teilen lässt, verändern den erzielbaren Preis spürbar.
Ausstattung und Energiestand
Eine moderne Ausstattung und ein guter Energiestand steigern den Wert, weil nach dem Einzug weniger zu tun ist. Steht dagegen eine neue Heizung oder Dämmung an, berücksichtigen Käufer diese Kosten bei ihrem Angebot. Seit dem Gebäudeenergiegesetz fragen Interessenten deshalb gezielt nach Heizung, Dämmung und Energieausweis.
Die aktuellen Konkurrenzangebote
Ihr Preis entsteht nicht im luftleeren Raum: Wer zeitgleich in derselben Lage anbietet, bestimmt mit, was erreichbar ist. Stehen gerade drei ähnliche Wohnungen im Portal, ist der Startzeitpunkt genauso wichtig wie die Zahl.
Mehrfamilienhaus, Zinshaus und Gewerbe rechnen sich anders
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kauft deren Erträge. Der Wert ergibt sich deshalb nicht aus Vergleichsverkäufen, sondern aus den dauerhaft erzielbaren Mieten und dem, was nach den Bewirtschaftungskosten von ihnen übrig bleibt. Dafür brauchen wir andere Unterlagen als bei einem Einfamilienhaus.
Mietaufstellung je Einheit
Wir brauchen für jede Einheit die laufende Miete, die Fläche, den Mietbeginn und das Datum der letzten Erhöhung. Daraus ergibt sich der Rohertrag. Auf ihm baut alles Weitere auf. Eine Aufstellung auf einem Blatt genügt, es muss keine Auswertung aus der Hausverwaltung sein.
Nebenkosten, nach Umlagefähigkeit getrennt
Nur die nicht umlagefähigen Kosten mindern Ihren Ertrag, etwa Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Diese Trennung ist der häufigste Grund, warum eine Renditerechnung aus einem Inserat zu schön aussieht.
Leerstand und Fluktuation
Eine Einheit, die alle zwei Jahre neu vermietet wird und dazwischen leer steht, trägt weniger als eine dauerhaft belegte, auch wenn beide dieselbe Miete ausweisen. Wir sehen uns deshalb die letzten Jahre an, nicht nur den heutigen Stand.
Rücklagen und anstehende Instandhaltung
Ein Käufer zieht ab, was er in den nächsten Jahren hineinstecken muss, also lohnt es sich, das vorher zu kennen. Bei Eigentumswohnungen gehören die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen dazu: Dort stehen beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen, die den Preis unmittelbar betreffen.
Laufzeiten der Gewerbemietverträge
Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und Wertsicherungsklauseln schreiben den Ertrag über Jahre fest und sind damit für einen Käufer oft wichtiger als die Miethöhe selbst. Ein Vertrag mit zehn Jahren Restlaufzeit und solventem Mieter hebt den Wert spürbar, einer, der nächstes Jahr ausläuft, drückt ihn.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Wir gleichen jede Einheit mit dem ab, was in der Lage marktüblich ist. Wer dauerhaft unter Markt vermietet hat, trägt Spielraum nach oben, den ein Käufer einpreist; wer darüber liegt, trägt ein Risiko, sobald der Mieter wechselt.
Marktwert ist nicht gleich Angebotspreis
Drei Zahlen begegnen Ihnen beim Verkauf. Jede sagt etwas anderes. Wer sie verwechselt, startet zu hoch und verkauft am Ende unter Wert.
Der Marktwert ist das Ergebnis der Bewertung
Er sagt, was Ihre Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, also ohne Zeitdruck und ohne persönliche Gründe auf einer der beiden Seiten. Ob Sie verkaufen wollen und wie eilig Sie es haben, ändert ihn nicht. Er ist eine begründete Einschätzung, keine Zusage, dass dieser Betrag auch fließt.
Der Angebotspreis ist eine Entscheidung
Mit ihm gehen Sie an den Markt. Er liegt nicht zwangsläufig auf dem Marktwert. Wer bewusst knapp darüber startet, lässt Verhandlungsspielraum. Wer deutlich darüber startet, verliert die ersten Wochen mit der meisten Aufmerksamkeit und muss später sichtbar heruntergehen. Genau das kostet am Ende mehr, als der hohe Start eingebracht hätte.
Der Verkaufspreis steht erst im Kaufvertrag
Er ist das Ergebnis der Verhandlung mit dem Käufer, der tatsächlich gekauft hat. Wie weit er vom Angebotspreis abweicht, hängt von der Zahl ernsthafter Interessenten ab und damit wieder vom Angebotspreis.
Erfolgreich verkauft
Seit 35 Jahren vermitteln wir Immobilien in der Region von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe. Jede Referenz zeigt ein Haus oder eine Wohnung, die wir tatsächlich verkauft haben.
Was der Markt antwortet, sagen wir Ihnen
Eine Bewertung ist eine Prognose. Der Markt prüft sie ab dem Tag, an dem Ihre Immobilie online steht. Seine Antwort ist die genaueste Information über den Wert Ihrer Immobilie. Deshalb geben wir sie direkt an Sie weiter, statt abzuwarten und nach einigen Monaten eine Preissenkung vorzuschlagen. Dazu bekommen Sie von uns regelmäßig einen Leistungsnachweis mit Anfragen, Besichtigungen und den Rückmeldungen der Interessenten.
Wie viele Anfragen kommen und wie schnell
Die ersten beiden Wochen sind aussagekräftig: In dieser Zeit sehen alle Interessenten Ihr Angebot, die bereits suchen. Bleibt es hier still, liegt das selten an der Immobilie. Wir halten die Zahlen fest und stellen sie dem gegenüber, was wir in dieser Lage und Preisklasse sonst sehen.
Wie die Anfragen aussehen
Wer sich meldet, wer zur Besichtigung kommt und wer mit geklärter Finanzierung erscheint, sind drei verschiedene Zahlen. Viele Anfragen ohne Besichtigungen bedeuten etwas anderes als viele Besichtigungen ohne Angebot. Beides führt zu einer anderen Empfehlung.
Was Interessenten danach sagen
Nach jeder Besichtigung fragen wir nach und geben die Antworten vollständig an Sie weiter. Einwände zur Lage, zum Zuschnitt oder zum Zustand, die immer wieder kommen, sind die ehrlichste Rückmeldung, die der Markt liefert.
Bleibt die Nachfrage aus, suchen wir den Grund
Wir setzen uns dann mit Ihnen zusammen und gehen die Möglichkeiten durch. Der Preis ist eine davon, aber nicht immer die richtige: Manchmal liegt es an der Jahreszeit, an der allgemeinen Marktlage oder an einem Konkurrenzangebot, das zeitgleich online ging.
Sagen Sie uns, worum es geht
Sie bekommen keine Zahl per Mail, sondern ein Gespräch, in das wir vorbereitet gehen. Pflicht ist nur, wie wir Sie erreichen.
Lieber direkt sprechen? Rufen Sie uns an, dann besprechen wir das Wichtigste am Telefon.
Das sagen unsere Kunden.
Beginnend mit dem Erstellen des Exposés, der Beratung, Bewertung, Empfehlung und Einschätzung, bis hin zu der Organisation und Erledigung mit Notar, Rechtsanwalt und Gerichten erledigten Sie alles mit viel Engagement.
Die fachliche Beratung war kompetent, alle Begegnungen angenehm und freundlich. Der Service ging weit über das hinaus, was wir erwartet haben.
Sehr positiv in Erinnerung geblieben ist mir auch unser Erstgespräch bei Ihnen vor Ort. Es war eine sehr freundliche und professionelle Atmosphäre.
Kundinnen und Kunden bewerten uns mit 5,0 bei Google
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Fragen zur Bewertung
Bin ich nach der Bewertung verpflichtet zu verkaufen?
Nein, die Bewertung verpflichtet Sie zu nichts. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung mit Begründung. Ob daraus ein Verkauf wird, entscheiden Sie.
Was kostet eine erste Einschätzung?
Eine erste, grobe Einschätzung im Gespräch kostet Sie nichts. Eine ausführliche Bewertung mit Besichtigung und Prüfung der Unterlagen erstellen wir im Rahmen eines Auftrags. Kommt der Verkauf zustande, ist sie mit der Provision abgegolten. Endet der Auftrag vorher, rechnen wir den bis dahin entstandenen Aufwand nach Vereinbarung ab.
Was bestimmt den Wert meiner Immobilie?
Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung und die aktuelle Marktlage vor Ort fließen in unsere Einschätzung ein. Wir gleichen das mit unserer Marktkenntnis aus der täglichen Praxis vor Ort ab.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Für eine erste, grobe Einschätzung reichen Adresse, Objektart und ungefähre Fläche. Belastbar wird sie mit Grundbuchauszug, Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Was Ihnen fehlt, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen.
Bekomme ich ein Wertgutachten?
Von uns bekommen Sie eine begründete Markteinschätzung, mit der Sie in den Verkauf gehen können. Ein Verkehrswertgutachten erstellen wir nicht. Ein solches Gutachten ist Sache eines öffentlich bestellten Sachverständigen und wird vor allem dann gebraucht, wenn eine Behörde oder ein Gericht es verlangt, etwa im Erbfall oder bei einer Scheidung. Wenn Ihr Fall danach aussieht, sagen wir Ihnen das.
Warum bekomme ich auf Ihrer Seite keinen Sofortwert?
Weil eine Zahl, die aus Postleitzahl, Fläche und Baujahr entsteht, den Zustand Ihrer Immobilie nicht kennt, ihre Lage innerhalb des Stadtteils nicht unterscheidet und nichts darüber sagt, wie sie zustande kam. Beim Verkauf müssen Sie Ihren Preis gegenüber Käufern begründen können. Das geht nur mit einer Einschätzung, die Sie nachvollziehen.
Wird mein Mehrfamilienhaus anders bewertet als ein Haus?
Ja, denn bei einer vermieteten Immobilie zählt, was sie erwirtschaftet, nicht was vergleichbare Objekte gekostet haben. Wir rechnen dann über die Erträge und brauchen dafür Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen und die Leerstandshistorie. Dasselbe gilt für Zinshäuser und Gewerbeobjekte.
Was passiert, wenn sich auf den Angebotspreis niemand meldet?
Dann sprechen wir darüber, und zwar rechtzeitig. Wir sagen Ihnen, wie viele Anfragen gekommen sind, wie sie aussahen und was Interessenten nach Besichtigungen gesagt haben. Manchmal liegt es am Preis, manchmal an der Jahreszeit, am Zuschnitt oder an einem Konkurrenzangebot, das zeitgleich online ging.
Was passiert mit meinen Daten nach der Anfrage?
Wir verarbeiten Ihre Angaben ausschließlich zur Bearbeitung Ihrer Anfrage und löschen sie nach zwei Jahren, sofern sie nicht mehr erforderlich sind. Details finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie.
Ob Verkauf, Vermietung oder eine erste Einschätzung: Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir melden uns zeitnah mit den nächsten Schritten. Ein Anruf oder eine E-Mail genügt. Den Rest klären wir gemeinsam vor Ort.