Was ist Ihre Immobilie in Karlsruhe wert?
Sie wollen wissen, woran Sie sind. Wir sehen uns Ihre Immobilie an, gehen Ihre Unterlagen und Daten durch und gleichen beides mit dem ab, was in Karlsruhe und Durlach tatsächlich bezahlt wird. Am Ende erklären wir Ihnen, wie der Wert zustande kommt. Eine Zahl ohne Begründung nützt Ihnen beim Verkauf nichts.
So läuft die Bewertung bei uns ab
Vier Schritte, und Sie bestimmen, wie aufwendig der erste wird. Zwischen dem ersten Kontakt und einer belastbaren Einschätzung liegen in der Regel ein Termin vor Ort und ein Gespräch.
Sie melden sich, wie es Ihnen passt
Ein Anruf reicht, und wir klären die ersten Fragen direkt am Telefon. Wer lieber vorbereitet ins Gespräch geht, schickt uns über das Formular ein paar Eckdaten zur Immobilie. Dann haben wir eine Grundlage, wenn wir das erste Mal miteinander sprechen, und Sie müssen nichts zweimal erzählen.
Wir sehen uns die Immobilie an
Vor Ort, und mit Zeit: Zustand, Zuschnitt, Lage im Haus und in der Straße lassen sich aus Unterlagen nicht ablesen. Danach gehen wir in Ruhe durch, was auf dem Papier steht, vom Grundbuchauszug über die Grundrisse bis zum Energieausweis und, bei vermieteten Objekten, den Mietverträgen. Was Ihnen fehlt, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen.
Wir ordnen sie in den Markt ein
Dafür ziehen wir heran, was in derselben Lage tatsächlich bezahlt worden ist, und rechnen bei vermieteten Objekten über die Erträge. Wie beides funktioniert, steht in den beiden Abschnitten darunter. Dazu kommt, was wir aus 35 Jahren in Karlsruhe und Durlach kennen und in keiner Datenbank steht.
Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung
Persönlich und im Gespräch, mit Begründung statt nur mit einer Zahl. Sie erfahren, worauf sie sich stützt, was den Wert nach oben und was ihn nach unten zieht und wo der Spielraum für den Angebotspreis liegt. Ob daraus ein Verkauf wird, entscheiden Sie danach in Ruhe.
Wie wir den Preis ermitteln
Bei Wohnungen und Häusern führt der Weg über vergleichbare Abschlüsse: Was ist in derselben Lage für eine ähnliche Immobilie tatsächlich bezahlt worden? Angebotspreise aus den Portalen beantworten das nicht, denn sie zeigen, was jemand verlangt hat, nicht, was er bekommen hat.
Tatsächlich erzielte Kaufpreise
Maßgeblich ist, was für vergleichbare Objekte in derselben Lage wirklich gezahlt wurde, nicht wofür sie inseriert waren. Zwischen beidem liegen je nach Marktlage mehrere Prozent, und zwar in beide Richtungen.
Bodenrichtwerte
Der Gutachterausschuss leitet sie aus den beurkundeten Kaufverträgen ab und setzt sie alle zwei Jahre neu fest. Sie geben den Bodenwert je Quadratmeter für eine ganze Zone an und sind damit ein belastbarer Anker, aber keine Aussage über Ihr konkretes Grundstück.
Lage und Mikrolage
Zwei Häuser mit identischem Grundriss können sich im Preis deutlich unterscheiden, wenn eines an einer Durchgangsstraße steht und das andere an einer Spielstraße. Wir sehen uns deshalb die Straße an, nicht nur den Stadtteil: Nachbarschaft, Anbindung, Lärm, Aussicht und wohin die Fenster zeigen.
Baujahr und Zustand
Entscheidend ist weniger das Baujahr als das, was seither passiert ist. Ein Haus von 1965 mit neuem Dach, neuen Fenstern und moderner Heizung steht anders da als eines im Originalzustand. Genauso zählt, was in den nächsten Jahren ansteht, denn das rechnet ein Käufer gegen.
Flächen und Zuschnitt
Wohn- und Grundstücksfläche sind der Ausgangspunkt, sagen aber nichts darüber, ob sich die Räume auch nutzen lassen. Ein Durchgangszimmer, eine Dachschräge über dem halben Raum oder ein Grundstück, das sich nicht teilen lässt, verändern den erzielbaren Preis spürbar.
Ausstattung und Energiestand
Beides schlägt sich unmittelbar darin nieder, was ein Käufer nach dem Einzug noch investieren muss, und genau so rechnet er. Seit dem Gebäudeenergiegesetz fragen Interessenten gezielt nach Heizung und Dämmung, und eine gute Antwort darauf ist bares Geld wert.
Die aktuellen Konkurrenzangebote
Ihr Preis entsteht nicht im luftleeren Raum: Wer zeitgleich in derselben Lage anbietet, bestimmt mit, was erreichbar ist. Stehen gerade drei ähnliche Wohnungen im Portal, ist der Startzeitpunkt genauso wichtig wie die Zahl.
Mehrfamilienhaus, Zinshaus und Gewerbe rechnen sich anders
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kauft deren Erträge. Der Wert ergibt sich deshalb nicht aus Vergleichsverkäufen, sondern aus den Mieten, die sich dauerhaft erzielen lassen, und aus dem, was von ihnen nach den Bewirtschaftungskosten übrig bleibt. Dafür brauchen wir andere Unterlagen als bei einem Einfamilienhaus.
Mietaufstellung je Einheit
Wir brauchen für jede Einheit die laufende Miete, die Fläche, den Mietbeginn und das Datum der letzten Erhöhung. Daraus ergibt sich der Rohertrag, und daraus wiederum alles Weitere. Eine Aufstellung auf einem Blatt genügt, es muss keine Auswertung aus der Hausverwaltung sein.
Nebenkosten, nach Umlagefähigkeit getrennt
Nur die nicht umlagefähigen Kosten mindern Ihren Ertrag, etwa Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallwagnis. Diese Trennung ist der häufigste Grund, warum eine Renditerechnung aus einem Inserat zu schön aussieht.
Leerstand und Fluktuation
Eine Einheit, die alle zwei Jahre neu vermietet wird und dazwischen leer steht, trägt weniger als eine dauerhaft belegte, auch wenn beide dieselbe Miete ausweisen. Wir sehen uns deshalb die letzten Jahre an, nicht nur den heutigen Stand.
Rücklagen und anstehende Instandhaltung
Ein Käufer zieht ab, was er in den nächsten Jahren hineinstecken muss, also lohnt es sich, das vorher zu kennen. Bei Eigentumswohnungen gehören die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen dazu: Dort stehen beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen, die den Preis unmittelbar betreffen.
Bei Gewerbe die Vertragslaufzeiten
Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und Wertsicherungsklauseln schreiben den Ertrag über Jahre fest und sind damit für einen Käufer oft wichtiger als die Miethöhe selbst. Ein Vertrag mit zehn Jahren Restlaufzeit und solventem Mieter hebt den Wert spürbar, einer, der nächstes Jahr ausläuft, drückt ihn.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Wir gleichen jede Einheit mit dem ab, was in der Lage marktüblich ist. Wer dauerhaft unter Markt vermietet hat, trägt Spielraum nach oben, den ein Käufer einpreist; wer darüber liegt, trägt ein Risiko, sobald der Mieter wechselt.
Marktwert ist nicht gleich Angebotspreis
Drei Zahlen begegnen Ihnen beim Verkauf, und sie sagen Verschiedenes. Wer sie verwechselt, startet zu hoch und verkauft am Ende unter Wert.
Der Marktwert ist das Ergebnis der Bewertung
Er sagt, was Ihre Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist, also ohne Zeitdruck und ohne persönliche Gründe auf einer der beiden Seiten. Ob Sie verkaufen wollen und wie eilig Sie es haben, ändert ihn nicht. Er ist eine begründete Einschätzung, keine Zusage, dass dieser Betrag auch fließt.
Der Angebotspreis ist eine Entscheidung
Mit ihm gehen Sie an den Markt, und er liegt nicht zwangsläufig auf dem Marktwert. Wer bewusst knapp darüber startet, lässt Verhandlungsspielraum. Wer deutlich darüber startet, verliert die ersten Wochen, in denen eine Immobilie die meiste Aufmerksamkeit bekommt, und muss später sichtbar heruntergehen. Genau das kostet am Ende mehr, als der hohe Start eingebracht hätte.
Der Verkaufspreis steht erst im Kaufvertrag
Er ist das Ergebnis der Verhandlung mit dem Käufer, der tatsächlich gekauft hat. Wie weit er vom Angebotspreis abweicht, hängt davon ab, wie viele ernsthafte Interessenten es gab, und damit wieder am Angebotspreis.
Was der Markt antwortet, sagen wir Ihnen
Eine Bewertung ist eine Prognose, und der Markt prüft sie ab dem Tag, an dem Ihre Immobilie online steht. Diese Antwort ist die genaueste Information, die es über den Wert Ihrer Immobilie gibt, und sie gehört Ihnen. Wir geben sie weiter, statt abzuwarten und nach einigen Monaten eine Preissenkung vorzuschlagen.
Wie viele Anfragen kommen, und wie schnell
Die ersten beiden Wochen sind aussagekräftig: In dieser Zeit sehen alle Interessenten Ihr Angebot, die bereits suchen. Bleibt es hier still, liegt das selten an der Immobilie. Wir halten die Zahlen fest und stellen sie dem gegenüber, was wir in dieser Lage und Preisklasse sonst sehen.
Wie die Anfragen aussehen
Wer sich meldet, wer zur Besichtigung kommt und wer mit geklärter Finanzierung erscheint, sind drei verschiedene Zahlen. Viele Anfragen ohne Besichtigungen bedeuten etwas anderes als viele Besichtigungen ohne Angebot, und beides führt zu einer anderen Empfehlung.
Was Interessenten danach sagen
Nach jeder Besichtigung fragen wir nach und geben die Antworten an Sie weiter, auch die unangenehmen. Einwände zur Lage, zum Zuschnitt oder zum Zustand, die immer wieder kommen, sind die ehrlichste Rückmeldung, die der Markt liefert.
Bleibt die Nachfrage aus, suchen wir den Grund
Wir setzen uns dann mit Ihnen zusammen und gehen die Möglichkeiten durch. Der Preis ist eine davon, aber nicht immer die richtige: Manchmal liegt es an den Fotos, am Zuschnitt des Exposés, an der Jahreszeit oder an einem Konkurrenzangebot, das zeitgleich online ging.
Sagen Sie uns, worum es geht
Sie bekommen keine Zahl per Mail, sondern ein Gespräch, in das wir vorbereitet gehen. Pflicht ist nur, wie wir Sie erreichen.
Lieber direkt sprechen? Rufen Sie uns an, dann klären wir das Wichtigste in fünf Minuten.
Was Eigentümer uns oft fragen.
Bin ich nach der Bewertung verpflichtet zu verkaufen?
Nein. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung mit Begründung, mehr nicht. Ob daraus ein Verkauf wird, entscheiden Sie.
Was kostet eine erste Einschätzung?
Wir sehen uns Ihre Immobilie in Karlsruhe oder Durlach persönlich an, prüfen die Unterlagen anschließend in Ruhe und ordnen alles in den Markt ein, den wir hier täglich erleben. Kosten entstehen Ihnen dafür nicht. Vergütet werden wir anhand einer individuellen Vereinbarung, die dann über die Provision verrechnet wird, wenn eine Beauftragung und ein Abschluss zustande kommen.
Was bestimmt den Wert meiner Immobilie?
Lage, Zustand, Baujahr, Ausstattung und die aktuelle Marktlage in Karlsruhe und Durlach fließen in unsere Einschätzung ein. Wir gleichen das mit unserer Marktkenntnis aus der täglichen Praxis vor Ort ab.
Welche Unterlagen brauchen Sie von mir?
Für eine erste Einschätzung reichen Adresse, Objektart und ungefähre Fläche. Belastbar wird sie mit Grundbuchauszug, Grundrissen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Was Ihnen fehlt, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen.
Bekomme ich ein Wertgutachten?
Nein. Wir geben eine begründete Markteinschätzung ab, mit der Sie in den Verkauf gehen können. Ein Verkehrswertgutachten ist Sache eines öffentlich bestellten Sachverständigen und wird vor allem dann gebraucht, wenn eine Behörde oder ein Gericht es verlangt, etwa im Erbfall oder bei einer Scheidung. Wenn Ihr Fall danach aussieht, sagen wir Ihnen das.
Warum bekomme ich auf Ihrer Seite keinen Sofortwert?
Weil eine Zahl, die aus Postleitzahl, Fläche und Baujahr entsteht, den Zustand Ihrer Immobilie nicht kennt, ihre Lage innerhalb des Stadtteils nicht unterscheidet und nichts darüber sagt, wie sie zustande kam. Beim Verkauf müssen Sie Ihren Preis gegenüber Käufern begründen können. Das geht nur mit einer Einschätzung, die Sie nachvollziehen.
Wird mein Mehrfamilienhaus anders bewertet als ein Haus?
Ja. Bei einer vermieteten Immobilie zählt, was sie erwirtschaftet, nicht was vergleichbare Objekte gekostet haben. Wir rechnen dann über die Erträge und brauchen dafür Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnungen und die Leerstandshistorie. Dasselbe gilt für Zinshäuser und Gewerbeobjekte.
Was passiert, wenn sich auf den Angebotspreis niemand meldet?
Dann sprechen wir darüber, und zwar früh. Wir sagen Ihnen, wie viele Anfragen gekommen sind, wie sie aussahen und was Interessenten nach Besichtigungen gesagt haben. Manchmal liegt es am Preis, manchmal an den Fotos, am Zuschnitt oder an einem Konkurrenzangebot, das zeitgleich online ging.
Was passiert mit meinen Daten nach der Anfrage?
Wir verarbeiten Ihre Angaben ausschließlich zur Bearbeitung Ihrer Anfrage und löschen sie nach zwei Jahren, sofern sie nicht mehr erforderlich sind. Details finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.